FlexLån med fast rente – ikke ren fantasi

Rentetilpasningslån og fast ydelse kan gå hånd i hånd

Drømmer du om den lave rente, som de korte rentetilpasningslån byder på i øjeblikket, men ønsker du samtidig at kende ydelsen på dit lån hver måned? Så lyder det umiddelbart som to uforenelige størrelser – men det er det ikke, lyder det fra Realkredit Danmark og home.

Løsningen hedder en T-model. Ikke en gammel Ford, men i stedet et FlexLån fra Realkredit Danmark, hvor den månedlige ydelse ligger fast, men ændrer renten sig, reguleres løbetiden.

Det vil sige, at man tager et lån, hvor den aftalte årlige ydelse svarer til, hvad der skal betales på eksempelvis et 4 % 30-årigt lån. Men da renten på lånet er meget lavere for tiden, betyder det, at løbetiden er kortere, eksempelvis 22 år.

Hvis renten stiger, vil ydelsen blive fastholdt, men løbetiden vil blive forlænget, for eksempel til 24 år. Falder renten, vil løbetiden forkortes.

Projektleder Daisy Sand Schwartz, Herning, skiftede sidste år til en T-model, fortæller hun til Bolius-magasinet ’Bedre Hjem’.

Med den lave boligrente nu kan hun glæde sig over at have kortet sin lånetid af med cirka 10 år. Hun er dog godt klar over, at hvis renten stiger igen, forlænges lånets løbetid.

Løbetiden kan dog ikke forlænges ud over 30 år. I den situation betyder det en højere ydelse.

Boligmarked fik sat bremse på prisfaldet

Prisfald i ni af årets første 11 måneder – men farten på faldet er taget af i fjerde kvartal

Retur til nedtur, men i lavere fart. November bød på et fald i huspriserne på 0,3 % og 2,2 % for lejligheder, viser home og Danske Banks fælles månedlige prisindeks, der er opgjort på faktiske salgspriser og viser den seneste udvikling på boligmarkedet. home forklarer om den seneste prisudvikling:

"Oktober viste en spæd stigning i salgspriserne på både huse og ejerlejligheder. Med tallene for november ser vi igen et mindre fald i salgspriserne, og dermed fortsætter tendensen, vi har set det meste af året," siger Mads Ellegaard, kommunikationschef i home.

Udviklingen i fjerde kvartal er relevant, for tredje kvartal viste nemlig de største prisfald siden 2009. Det er netop blevet bekræftet med Boligmarkedsstatistikken, hvor husene faldt med hele 4,3 % fra andet til tredje kvartal 2011. Ejerlejligheder faldt 5,3 % i samme periode.

”Trods det frie fald i boligpriserne i tredje kvartal så tyder noget på, at det i første omgang er bragt til ende. Det er i hvert fald det billede, der fremkommer ud fra oktober og novembers tal i homes husprisindeks. Under alle omstændigheder betyder den seneste tids kraftige rentefald og en afklaring af den politiske situation herhjemme i kølvandet på valget, at der har været lidt positive vitaminer til boligmarkedet,” bemærker cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig i Realkredit Danmark.

Kommunikationschefen hos home mener, en stor del af det pres, boligmarkedet er under, skyldes den aktuelle finansielle uro.

”Den skaber bekymring hos både købere og sælgere. Konsekvensen er, at mange købere søger bolig på sikker afstand hjemme ’bag skærmen', og at sælgerne sætter prisen ned for at lokke dem til," siger Mads Ellegaard.

Selv om man ikke umiddelbart skulle tro det, kunne situationen på boligmarkedet være værre:

"Den rekordlave rente sikrer, at vi trods alt ikke oplever de meget bratte prisfald, som vi så efter den første finanskrise i 2008. 'Rentegaverne' og boliger til betydeligt lavere priser er så at sige forudsætningen for, at der trods alt er danskere, der udnytter situationen ved at købe bolig nu," slutter Mads Ellegaard.

Vi kickstarter 2012

8. januar holder vi åbent hus i flere hundrede boliger i vores lokalområder

Endnu er der et par dage til juleferiens start. Men hos home Lone Bøegh Henriksen er vi langt fra juleferieklar, for vi har valgt at kickstarte 2012 med et Nytårs Åbent Hus, og det er vi i fuld gang med at planlægge. Det finder sted søndag den 8. januar.

Alle vores ejendomsmæglere vil være i gang denne søndag og klar til at åbne hoveddørene i villaer, rækkehuse og lejligheder for interesserede. Der vil være boliger af alle typer og i alle prisklasser med i arrangementet, så hvis du er boligsøgende, kan du roligt planlægge at bruge nogle timer i selskab med homes kompetente ejendomsmæglere.

”Efter en turbulent sommer med stor stilstand er året sluttet noget bedre af. Især mange lejligheder er blevet handlet gennem de seneste seks uger, og det er min forventning, at tendenser vil fortsætte efter årsskiftet,” siger Lone Bøegh Henriksen.

Få din bolig med
Enkelte steder går det så godt, at vi rent faktisk kan konstatere, at vi mangler ”varer på hylderne”. Så hvis du går med flytteplaner, er det nu, du skal kontakte din lokale home-forretning og få en uforpligtende vurdering. Så kan din bolig måske nå at komme med til Åbent Hus 8. januar – hvis den da ikke er solgt forinden!

”Renten er rekord lav, udbuddet stort og boligpriserne på et attraktivt niveau, så det er alt i alt et fordelagtigt tidspunkt til boligkøb,” siger hun.

Åbent Hus er en stor fordel for de mulige købere, der endnu ikke er helt sikre på, hvad de går efter. Det er nemlig muligt at besøge mange boliger på kort tid, og dermed får man et stort sammenligningsgrundlag.

De præcise tidspunkter for, hvornår der er Åbent Hus i de enkelte boliger kan du se i vores næste avis, der husstandsomdeles i uge 1 - eller på home.dk i dagene op til arrangementet.

Fald i boligudbud for 4. måned i træk

I november var der 66.700 parcel- og rækkehuse, ejerlejligheder og fritidshuse til salg i landet, viser Realkreditforeningen og Realkreditrådets fælles boligudbudsstatistik. Det betyder et fald på omkring 2.000 færre udbudte boliger sammenlignet med måneden forinden.

Umiddelbart giver det dog ikke grund til salig julefred hos danske boligsælgere, da det er typisk, at udbuddet falder i de sidste måneder på året, hvor boligmarkedet er i sin lavsæson.

Sæsonkorrigerer man tallene, lysner billedet således lidt. November var faktisk fjerde måned i træk med færre boliger til salg.

Ejendomsmæglerkæden home slår dog fast, at faldet i antallet af boliger til salg ikke skyldes, at salget går væsentligt bedre:

"Det skyldes nok nærmere, at boligsælgere, der har haft til salg noget tid, stopper deres salg, ligesom nye sælgere holder sig tilbage med at sætte til salg,” siger kommunikationschef Mads Ellegaard fra home i en kommentar til statistikken.

Han mener dog alligevel, det er positivt for boligmarkedet, at udbuddet reduceres.

”Et mindre udvalg gavner de sælgere, der skal og vil have solgt,” siger Mads Ellegaard.

Ifølge Realkredit Danmark tegner der sig fortsat et billede af et boligmarked under pres, som de rekordlave renter ikke endnu har formået at puste nyt liv i.

Næring til fødekæden

Vi går mod endnu en årsafslutning. Nummer 2011 af slagsen. Og for mit eget vedkomne er det den 26. af slagsen i ejendomsmæglerbranchen. Med den bagage føler jeg mig derfor berettiget til at drysse en smule ”ro på” i den omsiggribende krise-debat.

Jeg har nemlig prøvet det før – en krise på boligmarkedet! Og jeg ved, at der efter en periode med højkonjunktur kommer en periode med lavkonjunktur. Set i et bredere perspektiv udvikles markedet i bølger, det går både op og ned.

Ingen tvivl om, at vi som samfund står med aktuelt store økonomiske udfordringer. Men det er jo ikke sådan, at alt er dødt. Tværtimod har vi de seneste måneder set fremgang flere steder. Ikke mindst i mobiliteten i samfundet, hvor jeg især er glad for, at vi har set en stigning i antallet af handler med de mindre boliger. Det er rigtig godt, for det er handler med de små boliger, der giver næring til hele boligmarkedets fødekæde.

Oftest købes disse boliger af unge par eller singler, der erhverver sig deres første ejerbolig. Sælgerne går herfra typisk videre til større lejligheder, rækkehuse eller villaer, enten fordi der er kommet småfolk til og familierne er vokset, eller fordi joberfaring har resulteret i en forbedret privatøkonomisk situation.

Men jeg er ikke jubeloptimist. Ovenstående ændrer naturligvis ikke på, at vi har store udfordringer forude. Husk blot på, at hjulene fortsat drejer, at folk fortsat skal flytte, når de bliver, gift, skilt, får nyt job, får børn, børnene flytter hjemmefra osv.

Danskerne flytter stadig hver eneste dag, og vi sælger stadig boliger hver eneste dag. Det er ærligt talt værd at huske på, når krisestemningen ind imellem fylder lidt for meget rundt om middagsbordet, i tv-nyhederne eller i frokoststuen.

Lone

Flere tvangsauktioner – men overraskende få

Antallet af tvangsauktioner steg til 467 i november 2011. Det er en stigning på 42 sammenlignet med måneden før. Det viser tal fra Danmarks Statistik

Ejendomsmæglerkæden home glæder sig over, at der, trods en længere periode med økonomisk uro, ikke ses en voldsom stigning i antallet af tvangsauktioner.

”Vi ser typisk, at det er ændringer i en boligejers økonomiske situation, der fører til en tvangsauktion. Den lave ledighed og den meget lave rente på realkreditlån hjælper boligejerne lige nu,” siger Mads Ellegaard, kommunikationschef i home i en kommentar til tallene.

Realkredit Danmark oplyser, at tvangsauktionerne generelt har været stigende i den seneste tid, og at vi skal tilbage til juni 2010 for at finde et højere niveau. Antallet af tvangsauktioner toppede tilbage i marts 2010 med et niveau på 506 stk.

Færre end i 2010
Selvom niveauet for tvangsauktioner i 2011 er i den høje ende i forhold til, hvad vi har været vant til gennem de seneste 10-15 år, så er det dog positivt, at antallet af tvangsauktioner er 6 % under, hvad antallet var i samme periode i 2010. Historisk set er vi også langt fra det antal af tvangsauktioner, vi så under boligmarkedskrisen i starten af halvfemserne. For de første 11 måneder af 1993 var antallet af tvangsauktioner på knap 13.700, hvorimod antallet for de første 11 måneder af 2011 ’kun’ er på 4.525 stk.

”Set i lyset af den voldsomme nedtur i dansk økonomi i kølvandet på den finansielle krise, så har det egentlig været en positiv overraskelse, at antallet af tvangsauktioner indtil videre ikke er steget kraftigere,” siger cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

Ser vi frem mod 2012, skal man nok ikke sætte næsen op efter, at antallet af tvangsauktioner kommer til at falde yderligere tilbage, som vi ellers har set det fra 2010 til 2011, lyder vurderingen fra cheføkonomen. Det skyldes udsigten til kun svag eller ingen vækst i dansk økonomi.

To børn eller en bolig? – Prisen er den samme

Et barn eller frit valg mellem 3100 ejerboliger. To børn rækker til et gennemsnitshus i Danmark

Kernefamilien med villa og et par børn er fortsat idealet for mange unge par, men det har sin pris. Både børn og et sted at bo betyder faste udgifter hver måned. Ifølge en opgørelse fra Forbrugerrådet koster et barn i gennemsnit i alt sine forældre 750.000 kr. i de første 18 år. Det svarer til knap 3500 kr. om måneden.

Ejendomsmæglerkæden home har i en ny analyse beregnet, at udgiften til ét barn i snit rækker til hele 69 kvadratmeter ekstra hus eller 45 kvadratmeter ekstra ejerlejlighed.*

For udgiften til to børn kan man i stedet købe og afdrage på et gennemsnitligt hus på 138 kvadratmeter eller en ejerlejlighed på 90 kvadratmeter.

”Det unge par i ejerlejligheden bor populært sagt gratis, så længe de ingen børn har. Når børnene er kommet til verden, svarer det faktisk til at købe et ekstra hus eller lejlighed nummer to,” siger kommunikationschef Mads Ellegaard i home.

Over 3000 at vælge imellem
Hvis parret stiler efter at finde et hus eller ejerlejlighed så billigt som muligt – lad os sige for under 3500 kr. om måneden – så har parret lige nu hele 3100 valgmuligheder. Ifølge en søgning på boligsiden.dk er udvalget fordelt på 2750 villaer/rækkehuse og 350 ejerlejligheder.

”Der er 3100 boliger til salg, som koster mindre end det at sikre opvæksten for et barn. Omvendt kan man sige, at så billigt et hjem giver råderum til at få ekstra mange børn,” konstaterer Mads Ellegaard.

home understreger, at børn ér den faktor, der skaber den største bevægelse på boligmarkedet. Det er mødet med en partner og/eller familieforøgelse, der får os til at flytte i en større lejlighed eller villa. Og at flytte i noget mindre når børnene er blevet voksne.

”Boligmarkedet rummer nu gode muligheder for børnefamilier, uanset om de er nye på markedet eller overvejer at rykke videre i noget større. Her er mange huse og lejligheder at vælge imellem, renten er historisk lav og priserne er faldet 6-7 år tilbage,” siger Mads Ellegaard.

Fakta: Udgifter når barnet kommer
Hvad koster et barn? Forbrugerrådet har anslået, at det koster 750.000 kr. at opfostre et barn, fra det bliver født, til det fylder 18 år.

Når du får barn, er der tre slags nye udgifter:
Engangsudgifter til for eksempel babyudstyr og barnedåb.
Ekstra faste udgifter til bl.a. daginstitution, el, vand, forsikringer og børneopsparing.
Ekstra løbende udgifter til bl.a. mad, bleer, børnetøj mv.
Kilde: pengeogpensionspanelet.dk

Note:
*For 3500 kr. om måneden (efter skat) kan parret låne 830.000 kr. Beregningen er foretaget ved brug af den mest konservative låneform, 4 % obligationslån med afdrag. På landsplan koster huse i snit 12.050 kr. pr. kvadratmeter, og ejerlejligheder bliver solgt for 18.550 kr. pr. kvadratmeter ifølge home hus- og ejerlejlighedsprisindeks udsendt i november. Boligarealet = lån/kvadratmeterpris.

Sov trygt med flekslån

Danskere med flekslån har sparet store summer i forhold til deres landsmænd med fastforrentede lån - og det vil de sandsynligvis blive ved med. Det skriver Bolius-magasinet ’Bedre Hjem’ efter at have talt med uvildige eksperter

Flekslånerne har derfor ikke grund til at sove uroligt om natten. Det slår ekspert i boligøkonomi og lektor på Syddansk Universitet Morten Skak fast.

”Det vil almindeligvis være sådan, at renten er lavere ved en kort finansiering, end den er ved en lang finansiering. Og da vi i Danmark følger Den Europæiske Centralbanks pengepolitik om, at inflationen ikke må overstige 2 procent, vil den korte rente under ordnede forhold gennemsnitligt ligge på ca. 3 procent i den 30-årige periode, som et boliglån typisk strækker sig over, siger Morten Skak til ’Bedre Hjem’.

Han forventer derfor, at boligejere med fleksibel rente over lånets samlede løbetid vil spare et stort beløb i renteudgifter ved lånets udløb – også i forhold til de boligejere, der lige nu vælger det attraktive fastforrentede lån med 4 procent i rente.

Kim Valentin, direktør i Finanshuset i Fredensborg, der har specialiseret sig i uvildig rådgivning om privatøkonomiske forhold, er enig med Morten Skak i, at flekslånerne ikke umiddelbart har grund til at frygte store rentestigninger.

Kræver luft
Han understreger dog, at man skal have ’luft’ i økonomien til at klare de hårde år, og at man med et flekslån går glip af nogle af fordelene ved at fastforrentet lån.

”Selvom renteydelserne ved flekslånene typisk vil være mindre, er der nogle helt andre opsparingsmuligheder i at vælge et fast lån. Lånene kan altid indfries til kurs 100, så hvis man i lånets løbetid vælger at konvertere til et lån med højere eller lavere rentesats, kan man enten nedbringe gælden eller nedbringe ydelsen, og det kan der være rigtig god økonomi i,” forklarer Kim Valentin i ’Bedre Hjem’.

Ejendomsmæglerkæden home vurderer, at renteudviklingen i dag er en af de faktorer, der fylder allermest i boligejernes og boligkøbernes bevidsthed:
En spørgeundersøgelse til home Boligpanel har afdækket hvilke faktorer, der er de vigtigste for at få flere til at købe bolig: Den væsentligste forudsætning for at sætte gang i boligmarkedet var ’fortsat lav rente’. Nummer 2 på listen var ifølge boligpanelet, der primært består af boligejere og boligkøbere, at ledigheden skal ned, og at der skal være fremgang i økonomien. 807 deltagere svarede på spørgsmålet.

home-boliger går til filmen

Bodil, Oscar, Guldbjørnen og Den gyldne Palme bliver det nok ikke til for boligvideoerne på home.dk – men måske en publikumspris…?

Brugerne på home.dk har i hvert fald taget de korte videopræsentationer af foreløbig knap 5.000 boliger til sig.

Boligvideoerne, der både har speak og underlægningsmusik, er i alt blevet vist over en halv million gange på få måneder. Det betyder, at de besøgende på home.dk i alt har set mere end 9.000 timers video af boliger til salg hos home.

Søndag er den ugedag, hvor brugerne ser fleste boligvideoer. Efter at home har indført QR-koder i avisannoncerne, der gør det muligt at se boligvideoen direkte på sin smartphone, er seerskaren og antallet af sete videoer vokset betydeligt.

Længe leve friværdien - trods mindre fald

Sælg villaen og stå med 650.000 kr. i overskud. Danskernes friværdi er fortsat stor trods krise

Hvordan står det egentlig til den der friværdi, som midt i 00’erne var et af danskernes mest populære samtaleemner ved middagsselskaber?

Efter en periode med meget modvind til både økonomien og boligmarkedet står det egentlig ikke så skidt til. Realkredit Danmark har opgjort, hvor stor den samlede friværdi er – altså ejerboligens værdi minus boligejerens boliggæld.

De samlede friværdier er siden 2006 blevet slået tilbage med godt 700 mia. kroner og er i dag på næsten 1.200 mia. kroner – det er det laveste niveau siden slutningen af 2004.


Solidt fundament
Det er altså fortsat pæne summer, selv om friværdierne er lavere nu end tidligere. Forklaringen på de skrumpende friværdier er primært, at mange har øget deres gæld. Samtidig er boligpriserne faldet.

”Over de kommende kvartaler er der udsigt til, at friværdierne fortsat vil være under pres som følge af faldende boligpriser. Samlet set vil det dog ikke ændre billedet af, at danskerne gennemsnitligt set fortsat er velkonsoliderede i en historisk kontekst,” skriver cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig fra Realkredit Danmark.


Ejerlejligheder topper
Oversat til boligmarkedet viser opgørelsen af friværdier, at en gennemsnitlig hussælger vil stå med 650.000 kr. i overskud, hvis de sælger nu. En sælger af et sommerhus vil få 835.000 kr., mens sælgeren af ejerlejligheden vil have tæt på en million i overskud, 920.000 kr.

”De fleste boligejere vil altså stå med en gevinst, hvis de solgte, men det er dem, der er taber penge, der fylder mest i medierne lige nu. Med en gevinst på hånden, et stort udvalg og de historisk lave renter er der faktisk særdeles attraktive muligheder for at skifte bolig,” siger kommunikationschef Mads Ellegaard i home.