Store kæder klarer sig bedst

De store ejendomsmæglerkæder tryner de små. Ikke blot har de langt flere boliger i udbud, de er også bedre til at få dem solgt end deres konkurrenter. Det skriver Jyllands-Posten i forbindelse med en opgørelse i forbrugermagasinet Tænk.

Såvel home som et par andre store kæder har hver solgt mindst 40 procent af de huse og lejligheder, de har haft til salg i år. Derimod har en stribe mindre regionale ejendomsmæglerkæder i opgørelsen solgt under 20 procent. Ifølge avisen er home med en salgsprocent på 43,5 den absolutte duks i branchen.

Fokus og uddannelse
”Vi er godt tilfredse med udviklingen i vores salg, der er steget med 19 procent på landsplan. Vi har fokus på at have salgbare boliger på hylderne og investerer adskillige millioner i løbende uddannelse af vores medarbejdere,” siger homes kommunikationskonsulent, Michael Dalsager.
Samtidig vurderer han, at resultaterne er selvforstærkende: ”home og de andre store kæder har ganske enkelt flere boliger til salg, og køberne søger generelt derhen, hvor udvalget er mest varieret.”

”I det Grønne Område, Nordsjælland og København er situationen endnu mere positiv end landsgennemsnittet. Vi har i mine 10 home-forretninger ikke fået lagt de endelige tal for 2010 sammen, men jeg er sikker på, at vi havner pænt over det nationale gennemsnit,” siger indehaver Lone Bøegh Henriksen.

Fornuftige og forudseende boligejere

Trods det faktum at de danske boligejere set over en bred kam er særdeles fornuftige og har plads i budgettet til fremtidige rentestigninger, så rasler eksperterne jævnligt med sablen i Flexlåns-debatten. Senest med Nationalbankens og ATPs udspil om at sænke belåningsgraden fra de nuværende 80 til 60 procent af boligens værdi.

Forslaget skydes med det samme ned af både regeringen og socialdemokraterne, som mener, at boligejere med Flexlån i dag allerede er kreditgodkendt ud fra, at de har plads i budgettet til fremtidige rentestigninger.

Boligejerne er generelt meget ansvarlige og bevidste om både risiko og fordel ved Flexlån. En af styrkerne ved det danske system er, at der er mange valgmuligheder blandt låntyperne. Og det vil være upassende at lukke muligheden for Flexlån, som jo rent faktisk har fungeret fantastisk gennem alle årene – og især gennem krisen.

Flexlån har siden låntypen blev introduceret i 1996 sparet de danske boligejere for adskillige milliarder kroner i renteudgifter. Disse penge er i stedet gået til forbrug eller vedligeholdelse af boligen, og pengene er på den måde blandt andet med til at støtte op om de hårdt prøvede detail- og bygge-brancher. De senere år har rigtig mange boligejere desuden brugt rentebesparelsen på at få udført energiforbedringer i deres boliger – til glæde for både klimaet og de enkeltes husholdninger.

Ved at tvinge boligejerne til at optage en større del af lånet i lange fastforrentede lån, bliver samme boligejere tvunget til en større månedlig renteudgift, hvoraf rentefradraget i forvejen er beskåret helt ind til benet.
Som udgangspunkt har boligejere med Flexlån nøje overvejet for og imod, inden de har valgt låntype. Tilmed er der i Flexlånskonceptet indbygget nogle muligheder for at afhjælpe eventuelle problemer, hvis renten skulle stige voldsomt og pludseligt. For eksempel ved at skifte til afdragsfrihed.

En anden mulighed for at afhjælpe en stigende renteudgift er at optage et Flexlån af typen T. Det særlige ved denne model er, at renteudsving ikke påvirker ydelsens størrelse men derimod løbetiden. Det betyder, at man får glæde af den lave FlexLåns rente men stadig har en fast ydelse år efter år.

Lone

Afslag skrumper pga. stigende aktivitet

Udbedring af eventuelle skader og forhandling om overtagelsestidspunkt er de almindeligste årsager til afslag i handelspris
Ofte er der ved en bolighandel et afslag i den endelige handelspris i forhold til udbudsprisen. Sådan har det altid været, og tendensen var særligt udbredt i 2008 og 2009, hvor krisen kradsede på boligmarkedet efter flere års optur.

Gennem 2010 er afslagenes størrelse skrumpet markant, primært fordi der igen er ved at komme godt gang i markedet med stigende aktivitet og flere handler. Vi går med andre ord fra købers marked til en normalisering.

Realkredit Danmark og home har lavet en analyse hvor det fremgår, at der er afslag ved de fleste handler. I år har det været i fire ud af fem handler. Og selv i de tider, hvor det gik hurtigst på boligmarkedet – i 2006 hvor det var udpræget sælges marked – var der afslag i halvdelen af alle handler.

Det er der mange årsager til. Den væsentligste grund er nok, at køberne bruger anmærkninger i tilstandsrapporten til at få et afslag i prisen, så eventuelle kritiske skader kan blive udbedret på sælgers regning.
En anden væsentlig faktor er overtagelsestidspunktet. Køber har måske allerede solgt den tidligere bolig og ønsker at overtage den ny efter to-tre måneder. Men sælger vil helst vente seks-otte måneder, og så finder parterne typisk ud af at forhandle sig frem til et nedslag, så alle er tilfredse.

Antallet af afslag kan isoleret set ikke tages som et udtryk for, hvordan boligmarkedets tilstand er. Derimod handler det mere om, hvor store afslag, der gives. Og de er samlet set faldet gennem det seneste år – især i Hovedstadsområdet og Nordsjælland, hvor vi igen også er begyndt at se handelspriser, der ender højere end udbudsprisen.

Dette fænomen hører til sjældenhederne i dag, men der er faktisk boliger, der sælges til en højere pris end udbudsprisen. Det drejer sig om cirka to til tre boliger ud af hundrede solgte boliger, som på grund af stor interesse ender i en udbudsrunde.

Vi kickstarter 2011

Allerede 9. januar holder vi åbent hus i mange hundrede boliger i området
Endnu er der nogle uger til juleferiens start. Men vi er langt fra ferieklar, for hos home Lone Bøegh Henriksen og home Thomas Lausen, der i fællesskab driver 13 forretninger, har vi valgt at kickstarte 2011 med et Nytårs Åbent Hus. Det finder sted søndag den 9. januar.

Alle vores ejendomsmæglere er på stikkerne denne dag og klar til at åbne flere hundrede villaer, rækkehuse og lejligheder for interesserede. Der vil være boliger af alle typer og i alle prisklasser med i arrangementet, så hvis du er boligsøgende, kan du roligt planlægge at bruge nogle timer i selskab med homes kompetente ejendomsmæglere.

Der er ingen tvivl om, at markedet er i gang med en opblomstring efter en stille periode. Siden markedets lavpunkt i sommeren 2009 har vi oplevet en kontinuerlig stigende aktivitet i både fremvisninger og regulære handler. Det er min forventning, at tendenser vil fortsætte i 2011.

Nogle steder går det så godt, at vi rent faktisk kan konstatere, at vi mangler ”varer på hylderne”. Så hvis du går med flytteplaner, er det måske nu, du skal kontakte din lokale home-forretning og få en uforpligtende vurdering. Så kan din bolig måske nå at komme med til Åbent Hus 9. januar – hvis den da ikke er solgt forinden!

Priserne er steget lidt gennem de seneste 12 måneder. Men kvadratmeterpriserne er trods alt stadig en del lavere, end da markedet toppede for fire år siden. På landplan ligger vi 15 procent under priserne i december 2006.

Mange af de økonomiske nøgletal har rettet sig gennem 2010. Samtidig er renten stadig meget lav, så det er alt i alt et fordelagtigt tidspunkt til boligkøb.

Åbent Hus er en stor fordel for de mulige købere, der endnu ikke er helt sikre på, hvad de går efter. Det er nemlig muligt at besøge mange boliger på kort tid, og dermed får man et stort sammenligningsgrundlag.

Lone