Erhvervsfolk drøfter udviklingen af Sydhavn

Investorer, udviklere, arkitekter, ejendomsmæglere og en række andre aktører med interesse i fast ejendom deltager, når Byens Ejendom den 20. august afholder konference om byudviklingen i Sydhavn, hvor blandt andet Lone Bøegh Henriksen holder oplæg.

Den tidligere industrihavn i Sydhavn er blevet et af Københavns største byudviklingsområder. I den nordlige del af området, som omfatter Sluseholmen, Havneholmen og Teglholmen, er der allerede opført 2.491 boliger med 5.115 beboere, og på sigt skal Sydhavn rumme i alt 9.000 boliger, knap 16.000 indbyggere og 22.500 arbejdspladser.
Den 20. august 2014 mødes investorer, ejendomsselskaber, ejendomsmæglere, arkitekter, offentlige aktører, rådgivere, bankfolk, realkreditfolk og andre med en interesse i fast ejendom på Scandic Sydhavn. Her afholder Byens Ejendom konference, hvor omdrejningspunktet er den massive udvikling, som Sydhavn står overfor.

Udvikling fremover
Lone Bøegh Henriksen, indehaver af blandt andet home Kbh. City - som varetager salg og udlejning af en lang række boliger i ejendommene i Sydhavnen - deltager med et oplæg, hvor hun ser nærmere på, hvad der ligger bag de store stigninger på boligpriser, som Sydhavn har oplevet de seneste år. Derudover vil hun komme med bud på den fremtidige prisudvikling i området og give et indblik i, hvem der køber lejligheder i Sydhavn, og hvilke typer boliger efterspørgslen retter sig efter.

Singler scorer (lejligheder) i stor stil

Flere enlige skaber pres på lejlighedsmarkedet. Der er udsigt til mangel på boliger frem mod 2040, viser ny undersøgelse

Andelen af danskere, som bor hver for sig, stiger så meget, at der bliver mangel på singleboliger i de store byer. Det skriver Politiken på baggrund af fremskrivninger, som Dream-gruppen har lavet for Boligøkonomisk Videncenter.

Det kan skabe et voldsomt pres på markedet for lejligheder, der egner sig til singlebolig, advarer flere forskere. Fremskrivningerne viser nemlig, at der i fremtiden bliver mest rift om lejligheder på 60 til 100 kvm i centrum af København, Aarhus, Odense og Aalborg. Udviklingen skyldes, at danskerne i stigende grad bor hver for sig.

Relationschef i home Mads Ellegaard understreger dog, at en lejlighed ikke nødvendigvis er drømmeboligen for singler.
”Ofte er det et økonomisk spørgsmål, når singler bor i lejlighed. Masser af singler – særligt dem med børn –ønsker sig også et hus og en have, men har ofte bare ikke råd i de store byer,” siger home-chefen.

I 2010 var 53 % af alle danske husstande beboet af en enlig mand eller enlig kvinde med eller uden børn. Det vil vokse til 57 % i 2040, viser Dreams tal.

Årsagen er blandt andet, at andelen af ældre i samfundet stiger. Det giver flere enker og enkemænd. Men årsagen er også, at kærestepar flytter senere sammen, går oftere fra hinanden eller simpelthen vælger at leve i hver sin bolig.

Tendensen ses tydeligst i tallene for København. I 2010 boede der en enlig mand eller kvinde – med eller uden børn – i hele 63 % af husstandene. Og allerede i 2020 vil den andel være steget til 68 %, viser tal for kommunerne København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør.

Fremtidens boligbehov matches ikke af det aktuelle nybyggeri

Demografiske prognoser peger på en stigende urbanisering og en befolkningssammensætning med flere ældre og enlige. Det betyder, at behovet for boliger vokser, særligt i de store byer. En ny analyse fra Kuben Management peger på, at det aktuelle nybyggeri af boliger, der i gennem flere år været meget lavt, ikke matcher fremtidens behov for boliger. Det kan i værste fald føre til stor boligmangel.

Kuben Management tager i en markedsupdate temperaturen på markedet for udlejningsboliger. En analyse af en række demografiske faktorer peger på, at boligbehovet vil vokse gennem de kommende år, og at det aktuelle boligbyggeri ikke er tilstrækkeligt til at imødekomme fremtidens behov.
Siden 2009 har byggeriet af boliger årligt ligget mellem 10.000 og 15.000, hvilket er langt under gennemsnittet for de seneste 30 år.

Stigende urbanisering
Den mest betydningsfulde demografiske forandring er en stigende urbanisering. Særligt forventes en befolkningstilvækst i Hovedstadsområdet og i Østjylland. I Københavns kommune forventes indbyggertallet at vokse med 108.000 frem mod 2024, hvilket svarer til godt 10.000 tilflyttere om året.
Samtidig viser tal fra Danmarks Statistik, at der i Storkøbenhavn kun bygges omkring 1.400 nye boliger om året. I Aarhus forventes en befolkningstilvækst på 38.000 frem mod 2024.

Flere ældre og enlige
Udover den stigende urbanisering forventes andelen af ældre og enlige at vokse. Frem mod 2024 ventes gruppen af borgere ældre end 65 at vokse med over 200.000 personer, mens gruppen af de under 65-årige vil være stabil.
For både ældre og enlige gælder det, at de traditionelt bor færre personer i boligen. Med et faldende antal personer pr. bolig, presses behovet for boliger yderligere op.

Prisfald har mindsket nybyggeriet
En af de væsentligste årsager til det lave niveau for boligbyggeri skal findes i det prisfald på eksisterende boliger, som fulgte efter finanskrisen. Prisfaldet gjorde det mere attraktivt at investere i eksisterende boligbyggeri fremfor at opføre nye bygninger.
På landsplan er det generelle udbud fortsat relativt højt og priserne lave, men særligt i Hovedstadsområdet og i Østjylland er udbuddet faldende og priserne på vej op.

Dit hus bliver 150.000 kr. mere værd

Nationalbanken skruer i en ny prognose op for boligpriserne frem mod 2017

Det er slet ikke så ringe endda at være boligejer i de kommende år. Prognoser fra vismændene og regeringen har allerede spået pæne prisstigninger på boliger frem mod 2017.

Og nu skruer Nationalbanken yderligere op for optimismen. Banken venter således, at boligpriserne på landsplan gennemsnitligt vil stige med 2,5 % i år, 2,7 % næste år og 3 % i løbet af 2016. Omsat til kroner betyder det, at et gennemsnitligt parcelhus på 140 kvm, der ifølge Realkreditrådet sidst i 2013 kostede ca. 1,525 mio. kr., ved udgangen af 2016 vil være ca. 1,673 mio. kr. værd. Det er en stigning på 148.000 kr.
I København og områder omkring højst sandsynligt endnu mere.

Nationalbanken råder til, at man fortsat følger udviklingen på boligmarkedet tæt.
"Renten er tæt på nul, og boligmarkedet indeholder selvforstærkende mekanismer. Der er derfor behov for skærpet overvågning af udviklingen på arbejds- og boligmarkedet," siger nationalbankdirektør Lars Rohde i en kommentar.

Det hører med til historien, at boligmarkedet i de kommende år sandsynligvis vil udvikle sig vidt forskelligt.
”Særligt i de store byer venter vi stigende priser, mens det formentlig vil se noget anderledes ud i de mere tyndt befolkede egne af Danmark,” forudser relationschef i home Mads Ellegaard.
Han peger på, at 42 ud af 98 kommuner frem mod 2020 vil opleve faldende indbyggertal ifølge Danmarks Statistiks befolkningsprognose.

Det nye København tager form

Boligmarkedet i Danmark er i disse år delt i to. I de tyndt befolkede områder er boligpriserne lave og faldende - sammen med efterspørgslen - mens det i centrene i Østjylland og omkring København går lige modsat. Her er priserne steget siden 2012, mens salgstiderne er i samme periode faldet, og man oplever efterhånden en mobilitet, som vi så den før krisen indtraf.

Det skyldes den fortsatte urbanisering, hvor flere og flere studiepladser og arbejdspladser rykker mod de store byer, hvor der også er masser af kulturel aktivitet. Det er naturligvis positivt for alle os, der bor og arbejder i de populære områder. Men det skaber et stigende pres på boligmarkedet, for i takt med at flere flytter mod storbyerne, stiger behovet for boliger. I disse år vokser København for eksempel med omkring 1.000 nye indbyggere hver eneste måned, og derfor er det vigtigt, at der hele tiden udvikles og opføres nye boligbyggerier.

Heldigvis er der her i 2014 godt gang i byggerierne. Det gælder ikke mindst i områderne umiddelbart ud til vandet, hvor mange spændende projekter i disse år er med til at udvikle det nye København. For eksempel på Margretheholm og Teglholm, hvor blandt andet Sjælsø er i gang med at opføre spændende, attraktive og energimæssigt fremtidssikrede boliger.

Hos home Lone Bøegh Henriksen A/S er vi rådgivere og samarbejdspartnere for de fleste bygherrer og projektudviklere, hvor vi ofte bliver bedt om vores professionelle holdninger til indretning og materialevalg. Det giver ærligt talt god mening, for vi har med vores brede kontakt til boligkøberne en førstehåndsviden om, hvad køberne vægter højt, når de kigger på ny bolig.

Lone

Er boligen helt sommerklar?

Hvis boligen trænger til en kærlig hånd, så er foråret og sommeren det perfekte tidspunkt at friske boligen op igen. Mange små projekter kan man selv ordne, men det er vigtigt at tilkalde en fagperson til de mere komplicerede opgaver. Solen skinner, men det gør boligen måske ikke, for vinterens hårde vejr kan have taget hårdt på huset. Stormene Allan og Bodil kan have fået tagstenene til at rykke sig, vinduerne er afskallede, tagrenderne er tilstoppede, ligesom stuens vægge måske er blevet mørke, fordi brændeovnen har været tændt hele vinteren. - Det kan være en pine at skulle bruge det dejlige sommervejr på at rense tilstoppede tagrender eller male indvendigt, fordi brændeovnen har sodet væggene til, men det er bedre at få lavet de nødvendige små reparationer nu end at stå med et større håndværksprojekt senere hen, siger chefkonsulent i Dansk Byggeri, Niels Strange. Det er derfor en god ide at gennemgå huset - enten selv eller med professionel hjælp - og sikre sig, at alt er i orden. For eksempel bør facaden tjekkes for mindre revner og sprækker, mens tagkonstruktionen kan have taget skade af vinterens vejr som regn, blæst eller snefald. - Taget er husets paraply og den mest udsatte del på et hus, fordi det konstant er udsat for hård vind og vejr specielt om vinteren. Et utæt tag kan give store fugtskader, så derfor er det vigtigt at holde det tæt, siger Niels Strange. Men selvom man er klar til at køre i byggemarkedet for at friske boligen op, så skal man kun give sig i kast med de projekter, man har de nødvendige kompetencer til. Hvis man eksempelvis har mistanke om et utæt tag, så er det en god ide at tilkalde professionel hjælp og få det ordnet på en god og sikker måde. - Det kan være risikofyldt at befinde sig på et utæt tag, og desuden er det de færreste boligejere, der har de fornødne redskaber som stillads og sikre stiger til at give sig i kast med store boligprojekter. Derfor bør man ringe til en håndværker, og gerne en med Byg Garanti, så man som kunde er sikret, hvis virksomheden for eksempel går konkurs, siger Niels Strange.

Boligmangel? Jo, og det bliver værre

Selvom der er en hel del ”Til Salg”-skilte i bybilledet i København, så er det ikke ensbetydende med, at der er for mange boliger. Faktisk tværtimod, for i disse år kommer der store mængder tilflyttere til hovedstaden. Man estimere, at der i årene fremover vil blive 1.000 nye indbyggere hver eneste måned.

Det er også værd at huske på, at selvom der er bygget en del nyt de seneste 20 år, så er mange boliger samtidig forsvundet. Blandt andet som følge af byfornyelse, for eksempel på Vesterbro, hvor mange af de gamle, små boliger er blevet renoveret og lagt sammen, så det samlede antal er dalet markant.

Derfor er det naturligvis vigtigt, at der bygges nyt. Masser af nyt. Og efter nogle lidt stille år er projektudviklerne igen på vej med mange spændende boligbyggerier i hele Hovedstadsområdet.

Der er da også igangsat projekter med mange hundrede nye lejligheder i København og omegn. home Lone Bøegh Henriksen samarbejder med de fleste af projektudviklerne og bygherrerne bag de nye byggerier, fordi vi gennem årene er blevet en slags eksperter på lige netop projektboliger. Dermed er Hovedstaden inde i en ny, spændende og nødvendig fase. 

De nye boliger bliver endnu mere eftertragtede, fordi udbuddet af lejligheder er for lille i Hovedstaden. De mange nye tilflyttere skal naturligvis have tag over hovedet, så der er et klart behov for flere boliger. Og køberne i dag vil have god beliggenhed, kvalitet og energirigtige løsninger, og det lever de nye projekter ærligt talt i høj grad op til.

Lone