Det lokale boligmarked i orkanens øje

Midt i finanskrisens epicenter bliver der gjort mange spekulationer om, hvordan det står til på markedet. Jeg skulle hilse fra patienten og sige, at det efter omstændighederne går ganske fornuftigt.

Antallet af handler er på mindst samme niveau som i august og september måned, altså inden stormen for alvor brød ud. Fortsætter oktober, som den startede, vil der endda blive tale om en mindre fremgang i antallet af handler.

Faktuelt kan vi konstatere, at der handles ud fra et reelt behov om at få en bolig. Der handles primært fra bunden – altså mindre lejligheder og rækkehuse/villaer. Enkelte spekulanter benytter også lejligheden til at gøre et godt køb. Med det store udbud er der en lang række meget attraktive boliger i udbud, lige fra håndværkertilbuddet over til den absolut liebhaverbetonede bolig.
Der er fortsat rekord høj beskæftigelse og mange har fortsat meget flotte friværdier.

En del familier benytter lejligheden til at flytte op i standard, idet bytteprisen er klart til deres fordel. Mange førstegangskøbere finder nu for alvor ud på markedet. Priserne er lokalt mange steder nede i niveauet fra 2004/2005 og det har for alvor udvidet skaren af potentielle købere.

Den skærpede kreditpolitik hos de danske penge- og realkreditinstitutter betyder, at et kommende boligskifte for langt de flestes vedkommende starter med kompetent og kvalificeret rådgivning. De seneste ugers turbulens har med al tydelighed vist, at rådgivning skal vælges med omhu, og at der er stor forskel på salg og rådgivning.

De kommende boligkøbere kan konstatere, at udbuddet er historisk højt, at priserne er reguleret i størrelsesordnen 20 – 25 procent, samt at der kan gøres et rigtigt godt køb.

De kommende boligsælgere kan konstatere, at prisen for deres bolig er i 2004/2005 niveau. At de opnår en økonomisk fordel ved at flytte op i standard. At god rådgivning - for langt de flestes vedkommende - er at sælge, inden de køber, medmindre handlen gøres betinget af eget salg.

Samlet set kan det konkluderes at historien viser, at de som vover, når verdenen er i forandring på den lange bane, altid får den største gevinst.

Lone

Bolighandel BASTA

Efter at have set sidste uges BASTA program omhandlende 2 ejendomshandler må tiden være inde til en debat omkring nogle mediers håndtering af disse sager.

Jeg har haft muligheden for at gennemgå baggrunden for problemstillingen omkring den manglende vaskemaskine i ejendommen på Gl. Køge Landevej.

Ja, ejendomsmægleren havde lavet en fejl, havde erkendt fejlen, og var i dialog med køberen omkring en kompensation for den opståede problemstilling.

Fejl kan opstå, det sker for alle, og det er rigtigt ærgerligt hver eneste gang det sker.

Gennemgående arbejdes der meget hårdt i branchen for at hæve det faglige niveau og der er meget alvorlige sanktioner og konsekvenser, hvis en ejendomsmægler, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening ikke følger de faglige og etiske regler for omsætning af ejerboliger.

Derfor er det dobbelt ærgerligt, når en sag, der kunne løses i al mindelighed, som ikke var sket med fortsæt, blæses op på den måde der skete i programmet.

At en førende boligadvokat tillige vil nedværdige sig til en billig profilering på denne baggrund er særligt trist.

Vi har alle et fælles ansvar for at give så grundig og kompetent rådgivning som muligt, hvad enten vi er ejendomsmæglere, advokater eller kundens bankforbindelse. Enhver god rådgivning bør basere sig på facts og ikke på halve informationer.

Dertil er konsekvenserne alt for store for forbrugerne.

Hvad er dit synspunkt?

Hvad er den rigtige pris på en bolig?

Forvirringen er total – det ene øjeblik udtaler eksperter at prisen vil falde med yderligere 15 % og i de efterfølgende dage kan man læse, at villa sælgerne hos home igennem de seneste 5 måneder har oplevet prisstigninger på 8 %. Vi kan med sikkerhed konstatere, at udbuddet er historisk højt. At der handles langt færre boliger end tidligere. Hvorfor er der så store udsving på udmeldingerne omkring prisudviklingen?

Det vi oplever lokalt er:
En meget stor tilgang af boliger til salg.
At salget sker fra den ”billige” ende.
At der er flere førstegangskøbere i markedet.
At bankerne som udgangspunkt har øget kravene til kreditgivning og at økonomien skal være overordentlig god for at de ønsker at lave en mellemfinansiering. Konsekvensen af dette er, at det er sjældent muligt at købe uden at have solgt den nuværende bolig.

Det betyder:
En bedre prisstabilitet på de billigere boliger.
En øget omsætning af ejerlejligheder.
At velbeliggende og godt vedligeholdte boliger fortsat er efterspurgte.
De dyrere boliger skal fortsat ned i pris.

I dag købes boliger for at danne rammen om en families tilværelse – ikke som investering. Men ingen har lyst til at påtage en stor økonomisk risiko hvis priserne fortsat falder.
Det er meget vigtigt at køberne på forkant har afklaret finansieringen med sit pengeinstitut. Dette er ofte mere problematisk end de fleste lige forestiller sig. Det er næsten ubærligt at have fundet sin drømmebolig, og så kan handlen ikke komme på plads. Husk altid – der er også andre pengeinstitutter end det man sædvanligvis bruger. Vær kritisk og stil spørgsmål til rådgivningen.
For de fleste køberes vedkommende, er der tale om et langsigtet perspektiv. Alternativt vælger de fleste lejeløsningen lige nu.

Hvad er fornuftigt som sælger i det nuværende marked:
Vælg ikke ejendomsmægler ud fra hvem, der sætter den højeste pris. Den vil sjældent holde.
Vær i løbende dialog med din mægler. Der skal være aktivitet omkring boligen i form af henvendelser og fremvisninger og slutteligt meget gerne løbende forhandlinger med potentielle købere.
Uden aktivitet – intet salg. Det holder ikke at ”have god tid” og vente på den rigtige køber. Der er en stor sandsynlighed for at priserne vil falde yderligere, så at vente for længe vil betyder et større tab.

Skal prisen sættes ned, så gør det markant. Småjusteringer hjælper ikke og vil i værste fald blot medvirke til, at boligen bliver i markedet for længe og mister nyhedsinteresse.
Sørg for at din bolig er præsentabel. Den skal passes med omsorg. Der skal være optimalt ryddet op. Der skal være lyst og luftigt. Den skal udstråle trivsel og livskvalitet. Tingene skal være i orden. Små reparationer skal udføres.

Hvordan bliver situationen fremadrettet det kommende år:
Udbuddet vil fortsat være markant større end salget.
De dyre boliger skal fortsat markant ned i pris.
Der kommer bedre balance i mere almindelige boliger – mindre lejligheder, rækkehuse og mindre villaer vil få kortere liggetider end resten af markedet.
Omsætningen skal komme fra de mindre boliger. Dette er den eneste mulighed for, at vi for alvor får omsætning i de øvrige boligsegmenter.
En del boligejere vil vælge at leje ud og vente på bedre tider.

Giv mig din mening og lad os få hul på debatten.